„E prea scump pentru Egipt” – oare așa să fie?

Mereu citim, ori ne lovim în online prin comentarii sau în întâlnirile noastre de la agenție cu frazele următoare:

• „E prea scump pentru Egipt”
• „localnicii au salarii de 150 €, o garsonieră e 50.000 €”
• „Nu merită banii.”

Acum să le demontăm rând pe rând.

Cuprins articol

1. Introducere — mituri demontate;
2. Inflația și devalorizarea monedei locale;
3. Cererea foarte mare;
4. Randamentul puternic și aprecierea EUR/EGP;
5. Randamentul actual (Mai 2026);
6. Sezonul prelungit;
7. Prețuri încă accesibile vs Europa și Dubai;
8. Costuri de operare și întreținere reduse;
9. Dezvoltarea industriei și proiecte internaționale;
10. Diversificarea riscului valutar;
11. Lichiditatea pieței și potențialul de revânzare;
12. Reglementare locală — libertate față de Europa;
13. Drept de proprietate ca în Europa.

„E prea scump pentru Egipt”

Egiptul nu mai este de mult o destinație ieftină. Prețurile la imobiliare s-au dublat în ultimii 3 ani. O garsonieră decentă ca spațiu într-un complex bun, ajungea în 2023 undeva la 25-30.000 €. La momentul actual (Mai 2026), aceeași garsonieră, se plasează undeva la 45-50.000 €.

Totuși, de ce această creștere de 33% anual, aproape nenaturală?

Cauzele sunt multiple, și le vom dezvolta aici, eu fiind activ în piața imobiliară de cel puțin 4 ani de zile, inclusiv proprietar dar și având companie de administrare și închiriere apartamente în Egipt.

1. Inflația și devalorizarea monedei locale

În urmă cu 5 ani 1 € valora 18 LIRE EGIPTENE, iar astăzi la momentul vorbirii este undeva la 60 LIRE EGIPTENE. În ultimii 5 ani, au fost 5 devalorizări conform graficului de mai jos.

 

Ce înseamnă asta? Salariile sunt în LIRE EGIPTENE, dar importurile sunt în MONEDĂ STRĂINĂ. Astfel, costă mai multe lire să cumperi internațional ce ai nevoie. Egiptul este țară net importatoare, aceasta se bazează mai mult pe importuri decât pe exporturi. De aceea, prețurile au crescut odată cu inflația ori devalorizarea monedei locale.

2. Cererea foarte mare

De când a început conflictul din Ucraina, mulți Ruși dar și Ucranieni s-au relocat în Egipt. Un apartament cu 2 camere pentru o familie în complexul unde locuiesc eu, costa acum 3 ani 45.000 € cu predare imediată și în rate direct la dezvoltator. Planul era foarte simplu: 30% avans (15.000 €) și primeai cheile, apoi restul de 30.000 € se plătea în rate lunare a 833 €.

Pentru o familie care căuta o viață nouă, era un început foarte bun de relocare.

La momentul actual (Mai 2026), acest tip de apartament se vinde cu 73,000 € în rate și undeva la 58,500 € la preț integral.

 

3. Randamentul puternic și aprecierea EUR/EGP

Cine a achiziționat proprietăți în urmă cu 3 ani cu predare imediată și în rate în LIRE EGIPTENE s-a bucurat de un randament de 25% pe an. Cum? Iată un calcul simplu:

Este anul 2023, o GARSONIERĂ DE 30.000 €, se vindea cu 30% avans (9,000 €) și restul în 3 ani de zile 21.000 € / 583 € rata lunară (dar optezi pentru plata în lire egiptene), în complexul unde locuiesc eu Florenza Khamsin, resort cu 1,500 de apartamente.

Mobilarea și utilarea te-a costat la momentul respectiv (2023), la cheie undeva la 7,000 €. Deci suntem în total investiți 9,000 € (avans) + 7,000 € (mobilare si utilare) + ratele lunare descrise mai jos.

În ianuarie 2023, 1 € era la cursul de 32 de LIRE EGIPTENE, în Martie 2025 1 € este 52 de LIRE EGIPTENE. Astfel, rata ta inițială de 583 € x 32 EGP = 18656 EGP, în Martie începe să coste 18656 EGP / 52 (1 €) = 358 €. Astfel rata inițială se transformă din 583 în 358 doar prin devalorizarea lirei egiptene și aprecierea EURO. În final, astăzi 31 Mai, 2026, 1 € este 60 EGP.

Bonus: chiria ta în regim hotelier prin platformele internaționale o încasezi stabil în €, beneficiind de cursul apreciat și plătind rate la cursul vechi EGP.

Mai departe, în tot acest timp, garsoniera a fost la închiriat în regim hotelier unde a generat o medie pe ultimii 3 ani de 400 € profit lunar cu 30 €/noapte. 400×36 = 14.440 € în 3 ani. Taxele aferente închirierii sunt de 10% net la guvernul Egiptean, și au fost deja incluse în cheltuieli, 400 € fiind profitul lunar după ce am separat toate costurile.

• Un grad de ocupare bun la o garsonieră amplasată central în regim hotelier este de 80% pe an, adică 24 de zile din 30 (lunar) (dacă alegi zona corectă);
• Chiar dacă românul nu este turist de apartament, alte naționalități preferă acest tip de concediu, având flexibilitate în opțiuni și vizitând în ritmul lor;
• Peste 50% dintre clienții ce închiriază apartamente pe termen scurt, sunt nemți, ce au 15 zboruri pe zi către Hurghada din toată Germania. Mulți dintre ei chiar și proprietari de apartamente.

Conform platformei AirDNA, ce oferă statistici financiare și informații despre gradul de ocupare Airbnb, o garsonieră de top în Hurghada poate ajunge și la încasări de 19,000 € /an cu +80% grad anual de ocupare. Puteți vizualiza listarea AICI.

În final, valoarea unității s-a apreciat. Garsoniera de care vorbim, cumpărată cu 30,000 € în rate, se vinde acum (Mai 2026) cu 50.000 € direct la dezvoltator cu (50% avans și rate pe 2 ani) ori 10% reducere la plata integrală.

Frumos, nu? 😊

4. Randamentul actual

La prețurile actuale (Mai 2026), ne putem aștepta la un randament anual NET de 10%. La un calcul simplu, dacă ați investit 50,000 €, veți avea un profit anual de 5,000 €, adică undeva la 420 € / lunar. Atenție — PROFIT, SUMĂ NET, adică cu ce rămâneți dvs în buzunar după toate taxele și cheltuielile.

În Europa, la prețurile curente, randamentul NET este undeva la 5% pe an.

5. Sezonul prelungit

În continuarea gradului de ocupare menționat anterior i se alătură și sezonul prelungit. Peste 20 de milioane de turiști au vizitat Egiptul anul trecut, iar aeroportul Hurghada este a doilea cel mai mare, după Cairo.

• Turiștii vin din Mai până în Octombrie pentru temperaturi calde, relaxare la Marea Roșie, activități, relaxare, excursii, cursuri de scufundări;
• Turiștii vin din Octombrie până în Mai pentru temperaturile mai blânde în comparație cu Europa, facturi mai mici, fără gaz scump, curent ori temperaturi scăzute;
• Mulți închiriază pe termen lung 3-4 luni sau evadează câteva zile pentru excursii sau activități terestre. Cei mai curajoși fac și baie iarna, ori își închiriază apartamente în complexuri cu piscine încălzite;
• Cea mai friguroasă lună din an este Februarie cu 20°C ziua și 10°C noaptea.

6. Prețuri încă accesibile vs Europa și Dubai

Continuăm cu exemplul de mai sus, unde anul acesta o garsonieră în rândul 2 cu acces peste drum la plajă privată ajunge între 45-50,000 € în rate.

Aceeași unitate, prin comparație în rândul 2 dintr-o destinație europeană ajunge la:

Spania – Alicante (captură idealista) Ordonate ascendent după preț

Italia – Rimini (captură idealista) Ordonate ascendent după preț

Grecia – Halkidiki (captură green-acres) Ordonate ascendent după preț

EAU – Dubai (captură property propsearch) Ordonate după preț, aproape de stațiile de metrou (că de plajă nu te apropii ca preț)

 

Mai sus aveți 3 exemple locale, cu sezon scurt (doar vara, fiind la mediterană), iar al 4-lea exemplu, unități din Dubai. Veți observa că prețul de achiziție este dublu în comparație cu Hurghada, iar majoritatea vânzărilor se fac cu plata integrală.

În continuare, la accesibilitatea investiției, trebuie să știți că intrarea în piața imobiliară din Egipt se face cu un capital mai mic. Un avans poate începe de la 5,000 € (20%), iar ratele de 25.000 € se pot întinde până la 4 ani, ajungând la 520 € / lunar.

Informație bonus: În Egipt, ratele sunt direct la dezvoltator, doar cu pașaportul. Nu se cere ADEVERINȚĂ DE VENIT, se poate plăti și în numerar (cash) și se primește chitanță.

În Europa, ai nevoie de un credit ipotecar, cu dobândă și rate până la 20-30 de ani.

7. Costuri de operare și întreținere reduse

Cheltuielile lunare pentru o garsonieră, dacă este ocupată 24 de zile din 30, ajung la: 20 € / energie electrică, 20 € / apă, 20 € internetul. Un salariu local este între 150-200 €.

8. Dezvoltarea industriei locale și a proiectelor internaționale

Iată 5 dintre cele mai mari investiții internaționale.

• Noua Capitală Administrativă (Alături de China)
  Cea mai mare dezvoltare urbană din istoria modernă a Egiptului, construită la est de Cairo. Proiectul acoperă 700 km² și va găzdui 6 milioane de oameni, incluzând clădiri guvernamentale, ambasade, aeroport internațional, școli, universități și spitale. Compania chineză CSCEC construiește Centrul de Afaceri Internațional cu 20 de turnuri. Finanțarea vine în 85% din creditori chinezi, cu un cost total de peste 45 miliarde euro.
• Centrala Nucleară El Dabaa (Alături de Rusia)
  Prima centrală nucleară din Egipt, amplasată la Marea Mediterană. Include 4 reactoare cu o capacitate totală de 4,8 GW, cu operaționalizare completă prevăzută până în 2030. Corporația rusă Rosatom este contractorul general, iar Rusia finanțează 85% din costuri printr-un împrumut de 22,5 miliarde dolari din totalul de 29 miliarde dolari. Rusia va furniza și combustibil nuclear pe toată durata de funcționare.
• Rețeaua Feroviară de Mare Viteză (Alături de Germania)
  Sistem feroviar modern de 900 km care va conecta Marea Roșie cu Marea Mediterană, legând 60 de orașe din întreaga țară. Trenurile circulă cu 250 km/h pe o linie complet electrificată. Proiectul, evaluat la 4,5 miliarde dolari, este realizat cu compania germană Siemens Mobility și va reduce emisiile de carbon cu 70% în transporturi.
• Proiectul Ras el-Hekma (Alături de Emiratele Arabe Unite)
  Cea mai mare investiție străină directă în dezvoltare urbană din istoria Egiptului. De 170 milioane m² pe coasta de nord-vest, va include cartiere rezidențiale, stațiuni turistice, școli, universități, zonă industrială, cartier financiar central, port internațional pentru iahturi și aeroport internațional. Consoriul emirat ADQ investește 35 miliarde dolari, iar statul egiptean va avea 35% din profituri.
• Proiecte de Energie Regenerabilă (Parteneri Multipli)
  Proiecte solare și eoliene în zona Mării Roșii, inclusiv în apropierea Hurghada. Proiecte de energie solară până la 5 MW și proiecte eoliene de 100 milioane euro fiecare, finanțate de companii europene, arabe și organisme internaționale. Egiptul își propune să crească semnificativ producția de energie regenerabilă pentru consum intern și export către Europa.

9. Diversificarea riscului valutar

Venituri în euro/dolari vs costuri locale în EGP. Încasați chiria în EUR/USD în valută forte, dar plătiți costurile în monedă locală.

10. Lichiditatea pieței și potențialul de revânzare

Mai ales în zonele turistice consacrate. Avem experiențe la care revânzarea unei garsoniere s-a făcut, CU PROFIT, în doar 24 de ore de la publicarea anunțului.

11. Reglementare locală — libertate față de Europa

În Europa, activitatea de tip Airbnb este din ce în ce mai reglementată. Multe orașe au introdus limite privind numărul de zile în care o proprietate poate fi închiriată pe termen scurt, obligativitatea înregistrării și obținerea de licențe, precum și taxe turistice clare. În unele capitale mari, închirierea pe termen scurt este chiar interzisă sau sever restricționată în zonele centrale pentru a proteja locuințele destinate rezidenților.

De exemplu, în Paris există reguli stricte care limitează închirierea locuinței principale la maximum 120 de zile pe an, iar în anumite zone centrale este dificil sau imposibil să obții autorizație pentru închirieri turistice. În Barcelona, autoritățile au blocat acordarea de noi licențe în multe cartiere centrale și sancționează sever închirierile ilegale. La fel, în Amsterdam și Berlin, există restricții puternice privind închirierea integrală a locuințelor fără autorizații speciale.

În schimb, în Egipt, inclusiv în zone turistice precum Hurghada, reglementările sunt încă minime. Această lipsă de restricții oferă flexibilitate proprietarilor și investitorilor, permițând operarea mai liberă a închirierilor pe termen scurt.

12. Drept de proprietate ca în Europa

Cetățenii străini primesc aceleași acte de proprietate precum localnicii. Mai exact, dacă un român și un egiptean ar cumpăra în același complex, cei 2 clienți ar primi aceleași documente de proprietate.

Dacă ai ajuns până la sfârșit, felicitări! Cum ți se pare piața? „Scumpă” sau „subevaluat în context global”?

Eu sunt Cervatiuc Alin, agent imobiliar specializat și proprietar în Egipt.

Dacă doriți să luați legătura cu mine, mă găsiți AICI